不動産投資というと基本的に怪しい話にしか聞こえません。私のところにもたまに「不動産買いませんか？」という営業電話がかかってきたりしますが、無反応のまま電話を切っています。
そういう怪しい業者はともなく、実際のところ「不動産投資ってどうなんだろう？やはりオワコンなのだろうか？」という疑問があり、客観的なデータを使って調べてみました。
目次
結論：不動産投資はオワコンではない
結論を先に言うと、 不動産投資はオワコンではなありません。正しくターゲットすれば、収益性が見込めます。
ではどこがターゲットかというと、「東京２３区のうちの８区で単身世帯向けの賃貸マンションに2030年ごろまで投資する」 のが可能性の高い狙い目です。従って、クレアスライフの【一口家主】
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以下にその理由を見ていきます。
東京は人口が増えている
不動産投資というのは本来人口が増えているから成り立つ話です。不動産を求める人がたくさんいないと貸すにせよ、売るにせよ、需要がなくて思うようなリターンが得られません。
そうすると、現在のように人口が減る時代にあっては、最初から「無理ゲー」と思ってしまいがちです。
ところが下記のデータにあるとおり、人口が増えてる所もあります。特に、やっぱりというか「東京圏」は人口が爆増しています。まさに一極集中というやつです。
（出典：野村総合研究所 日本の不動産投資市場2018）
さらに、東京圏のなかでも人口が増えるところと、それほどでもないところがあり、同じ調査で「東京23区のうち8区で今後30年で人口が30％伸びる見込み」とあります。
その８区とは、中央、港、千代田、江東、台東、品川、文京、練馬、の８つです。
つまり、この８区を狙えば、将来にわたって一定の需要が期待できるということになります。
逆にこの８区以外の場所や都下などはそれほどの需要の伸びは期待できません。人口が減る見込みの地方ではなおさら厳しいと言えるでしょう。
単身世帯が増えている
データから読み取れるもう一つの事実は「東京圏の単身世帯が増えている」ということです。これは周りを見ても、直感的にもそうだよね、ということでしょう。
ただし、2030年をすぎると単身世帯も他の世帯同様に減少に転じる、とあります。
このデータから、狙うのであれば、単身世帯用の住居、投資期間は次の2030年までの10年あまり、という戦略が成り立ちます。
（出典：野村総合研究所 日本の不動産投資市場2018）
賃貸住宅に住む人が増えている
次にどのような住居のタイプに需要があるのかというと、次のデータが参考になります。
（出典：野村総合研究所 日本の不動産投資市場2018）
このデータは過去の事実しか示していませんが、「賃貸マンション」の割合が増加傾向であると言っています。
これも都心の単身世帯であれば、賃貸マンションを選ぶというのが自然な選択肢でしょう。
その一方でアパートは空室率が上昇している
上記で賃貸マンションは増加しているとありましたが、ではアパートはどうかというと、以下のデータにあるとおり、アパートの空室率は増加傾向にあります。
（出典：野村総合研究所 日本の不動産投資市場2018）
これは相続税の節税施策として地主の土地にサブリースによるアパートを立てる例が急増したためです。これによりアパートはすでに供給過多の状態ですので、よほど立地が良くないと空室が多くなってしまうでしょう。
すなわち、不動産投資の対象としてはリスクが大きいです。
投資の出口戦略は大丈夫か？
以上から不動産投資を考えるなら、「東京２３区のうちの８区で単身世帯向けの賃貸マンションに2030年ごろまで投資する」というのが比較的安全性の高い選択肢となると考えられます。
ですが、その場合2030年の時点でどうやってこの投資を終えるのか？の出口戦略も検討しておく必要があります。ただし未来のことは何が起きるか誰にも分かりませんから、過去の経緯から推測するしかありません。
その意味で参考になるのはこちらの、不動産ブログ「マンション・チラシの定点観測」にある記事です。首都圏のマンション市場動向が非常に分かりやすく可視化されています。
この記事を見ても分かるとおり、首都圏の中古マンションの売買は成約件数・価格ともに堅実に伸びてきています。少なくととも過去においては新築よりも安定しています。
将来もこの傾向であることは確実とは言えませんが、特に上記の条件に合致した物件であれば、2030年ごろ売却することを出口戦略としても、大きな損失にはならないと予想されます。
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以上、不動産投資を考えるなら、首都圏のマンションに投資するのが理にかなっている、という話題でした。