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「土地持ち」の悩み
多くの方は土地など持っておらず、賃貸住宅に住んでマイホームを夢みる、ということかもしれませんが、土地持ちには土地持ちの悩みがあります。それは税金の悩みです。
固定資産税と、特に相続税が非常に問題です。土地が主な財産だった場合は土地を売らなければ相続税が払えないかもしれません。先祖代々の土地を税金のために手放す、ということは当然に抵抗感があるでしょう。
それで土地の評価額を下げて「節税」できないか？という話になります。同じ財産でも現金預金などは金額がそのまま評価額になって下げようがありません。そのまま税金がかかってきます。
ところが、土地はその用途（何のために使われている土地か？）によって、評価方法が異なり、特に「貸家建付地」といって貸家を建てるために提供している土地は評価額をぐっと下げることが出来ます。これは、土地など持っていない人のために住むところを提供しているので、ある意味その見返りとして税金を低く抑えているという意味になります。
アパートを建てると相続税における土地と建物の評価が下がる
上記の制度を利用して、遊んでいる土地があったらアパートを建てませんか？という話になります。
土地の上にパートを建てると、「小規模宅地等の減額の特例」という制度によって土地そのものの評価額が一定部分について下がります。さらに、「貸家建付地」のため2割減の8割程度に減額になります。これだけでも、結構大きな相続税の節税効果があります。
さらに、アパート（建物）は固定資産税評価額に全国一律の貸家権割合3割をマイナスした評価額になります。もしアパートの建築をローンで行っていれば、ローン残高は財産からマイナスされますので、相続税を押し下げる効果があります。
こうして、土地にアパートを建てると節税になるのです。
シミュレーション：幾らぐらい違うのか
（１）相続遺産「現金１億円」を妻・子供に相続した場合
他に何も財産や負債が無いと仮定すると、課税遺産総額は
1億円ー基礎控除4,200万円（3,000万円＋600万円x2人）＝5,800万円
となり、法定相続分で分けて、課税価格は各人2,900万円ずつとなります。
よって、相続税額は各人2,900万円xx15% ー50万円＝420万円
となりますが、妻は配偶者の税額軽減により税額はゼロで、結果子供のみ420万円の納付となります。
（２）相続遺産「土地１億円」にローンでアパートを建てて妻・子供に相続した場合
土地でもただの更地であれば、現金の場合と同じになります。ここでは、この土地に新たに１億円の銀行借り入れを行なって、評価額１億円のアパートを建てたらどうなるか見てみましょう。
この場合、まず土地と建物の評価額が変わります。土地は更地なら１億円の評価額だったものが、まず小規模宅地等の減額の特例 により、200平米までを評価額の50％に減額することができます（ただし平成30年4月1日よりアパートの経営を開始してから3年以内に相続が発生した場合はこの特例が使えなくなりました）。
さらに、土地は「貸家建付地」という区分の適用ができることになり、さらに評価額が下がります。一般的には自用地評価額の８割くらいに減額になります。
ここでは仮に
１億円 x 80% ＝ 8,000万円
とします。
アパートの評価額も固定資産税評価額（取得費用の６割程度）から借家権割合30%を減額した金額となり、
１億円 x 60% x (1-30%) = 4,200万円
となります。
この結果遺産総額は
土地 8,000万円 ＋ 建物 4,200万円 ー 負債１億円 ＝ 2,200万円
となります。
他に何も財産や負債が無いと仮定すると、課税遺産総額は
2,200万円ー基礎控除4,200万円（3,000万円＋600万円x2人）＜ ０
となり、相続税はかからないことになります。
このように現金１億円なら420万円も相続税課税されたものが、その現金で土地を買い、その上に借金でアパートを建てたら、相続税がゼロになってしまうのです。たとえ相続時に負債が減っていたとしても土地建物の評価額が圧縮されているので、節税効果が大きいのです。
これが今「アパートローン」が人気の理由です。もし興味が湧いた、もう少し話を聞きたいという方は下記の無料セミナーで情報収集してみてください。
注意も必要
メディアで報道などもあるとおり、「アパートローン」は加熱しすぎて無理な融資も目立つようになりました。このため、金融庁が警戒を強めているという話もあります。また、負債はいつか返す前提ですので、アパートの収益性については慎重に検討するようにしましょう。空室だらけで返済できなくなれば、物件ごと売却することになってしまい元も子もありませんから。業者の言うことを鵜呑みにせずに、税理士など公平な立場の第三者に相談して判断することをお勧めします。
以上、なぜアパートを建てることが相続税の節税なのか、という話題でした。
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