【空き家問題】中古住宅を少しでも高く売る方法

空き家問題 売却

近所を散歩していたら中古住宅が売りに出ているのが目に留まりました。宅建士なので、住宅問題に興味があります。これから先、空き家問題が深刻になると言われていて、中古住宅を少しでも高く売却するにはどうしたら良いだろうか?という疑問があります。今回はこの疑問に答えます。



中古住宅市場の様子

下図は国土交通省の統計情報で、「既存住宅流通量(持家として取得した中古住宅数)」を示したものです。つまり中古住宅がどのくらい売れているのか?ということです。

既存住宅の流通量

出典:国土交通省 平成29年度 住宅経済関連データ

これを見ると、中古住宅の販売は伸びていることが分かります。特に「共同棟」(主にマンション)の流通が伸びています。平成の間に倍くらいになりました。戸建ての場合は伸びはありませんが、毎年大体10万戸くらい売買されています。

中古住宅を空き家として放置するのではなく、流通させる(売却する)という考え方をした方が良いでしょう。



中古住宅を少しでも高く売る方法

こういった状況で、もし現在住んでいる戸建てやマンションなどの住宅を売ることになったら、少しでも高く売りたい!というのが人情です。

これには次の2つがあります。

  • ホームインスペクションを受けて品質を証明する
  • リノベーションしてから売る

以下に、具体的に見ていきます。



ホームインスペクションを受けて品質を証明する

ホームインスペクションというのは、文字通り「住宅診断」のことです。

住宅ほど買ってみないと分からない、当たりはずれの大きな買い物もありませんので、何か隠れた不具合(瑕疵といいます)があるのではないか?と買い手は懐疑的になるのが普通です。不動産業界は「魑魅魍魎」が集う場所というイメージがあり、間に入る不動産業者も信用できない、というのが残念ながら一般的な感想です。

そこで登場するのが「住宅診断」です。中立公平な第三者に依頼して、その住宅を検査診断してもらい、瑕疵がないかどうか事前に明らかにするのです。

売り手がこれを行えば、品質が証明され「信用」がぐっと高まります。従って売値を上げることができる可能性があります。少なくとも瑕疵を巡って、後から争いごとになる心配がありません。

実は2018年4月から不動産業者を規制している宅地建物取引業法が改正となり、媒介契約時(業者に間に入ってもらう契約をすること。売買の契約ではありません)に買い手がホームインスペクションを行う事業者の斡旋を希望するか意思確認をして、希望する場合には斡旋先を紹介することが義務付けられました。

ホームインスペクションを希望する顧客に業者を斡旋するのが義務であって、ホームインスペクションを実施することが義務ではありません。義務ではありませんが、実施すればアドバンテージになります。

この法改正により、ホームインスペクションの利用が進むと考えられますが、不動産業者が斡旋する業者を使わなければならない、という決まりはありません。自分で探して、良い(安い)ところがあれば、そこを使うことも出来ます

住宅を売ると決めたら、自分でホームインスペクション業者を探して診断を受けてしまうのがお勧めです。一次的な診断で所要時間2-3時間、費用が5-6万円というところが相場です。決して高価ではありません。

なお、ホームインスペクションが出来るのは「既存住宅状況調査技術者」の資格を持つ建築士とされていますので、偽物にご注意ください。



リノベーションしてから売る

中古住宅を買えば、大なり小なり補修工事をして、綺麗にする必要があります。通常は買い手のほうが自分たちの都合に合わせてリノベーションしますが、事前にリノベーションしてから売り出すという方法もあります。

リノベーションすることで、付加価値が高くなり、結果的に工事費用を回収して余るほどの高値で売却することも可能になります

買い手からすると、自分たちで計画したり業者を手配する手間が省けますので、その分を買値に上乗せできる、という感覚があります。

事前リノベーションの場合は、市場価値を高くするような設計デザインが重要となりますので、そのような施工例が多い、下記のようなリノベーション専門業者を活用するのがお勧めです。

タツミプランニング
http://www.tatsumi-planning.co.jp/renovation/

以上、中古住宅を少しでも高く売る方法、という話題でした。リノベーションをして、ホームインスペクションを実施してから売却すれば最強となりますね。

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