「空き家バンク」をめぐる現状とリースバックなど空き家にしないための対策

「空き家バンク」をめぐる現状はどうなっているのか




空き家バンクとは

少子化・高齢化を背景として空き家の増加が言われるようになって久しいです。そう思って街を歩いていると、確かに空き家とおぼしき住居がちらほらあったりしますし、更地になって売りに出たりする物件もあります。

しかし更地になって売りに出れば良いほうで、中には朽ち果てて臭いや虫が出たり、ゴミが投棄されてしまったり、最悪は犯罪の温床になったりして社会全体として取り組まないといけない問題な訳です。実際、下図のとおり空き家はどんどん増えていまして、急を要する問題とされています。

空き家

(引用:国土交通省「空き家等の現状について」)

そのため、そういう空き家を持っている人と、中古住宅を探している人をマッチングするのが「空き家バンク」です。空き家バンクは営利目的というよりは、社会福祉のほうに近いので、各自治体が運営するという形をとっています。

不動産買取サービス【ハウス・リースバック】

地方自治体の取り組み

地方自治体がそれぞれ「空き家バンク」を運営しているので、やっているところとやっていないところがあります。また、そのやり方も各自治体により様々で、運営形態にばらつきが大きい状況になっています。

ご自身が空き家を抱えて、空き家バンクを活用したい場合、または、空き家を探している場合には、その場所の自治体が「空き家バンク」を運営しているのか、また運営している場合でもどんな運営形態なのかチェックするところから始めます。

下図は私が住んでいる埼玉県の状況です(平成30年現在)。緑の自治体がなんらかの空き家バンクを運営しています。県の中央から東側では実施していない自治体が多いです。

空き家(引用:埼玉県ホームページ)

それで私が住んでいる所沢市はどうかというと、実施はしているようですが、ホームページを探しても物件登録などは無く、地域の業者とマッチングを行う、ワンストップ相談所のような運営となっています。

一方、毛呂山町(もろやままち)などは本格的なポータルサイトを立ち上げて、真剣に取り組んでいるようです。

埼玉県毛呂山町移住・定住総合ポータルサイト
http://www.town.moroyama.saitama.jp/www/choudo-e-moroyama/genre/1519094667223/index.html

それぞれの自治体のホームページなどから探してみると良いでしょう。



全国レベルでの取り組み

このように空き家バンクは各自治体でバラバラの運営だったのですが、平成30年からついに国土交通省が主導して、「全国版空き家・空き地バンクサイト」の運営が始まりました。

より統一感をもって全国展開しましょう、ということです。この実施にあたっては次の事業者2社選定されたようです。それぞれのURLから全国の空き家を検索することができます。

しかしながら、この全国版空き家バンクに全ての自治体が参加している訳ではありません。参加するかどうかは各自治体の判断に委ねられており、下図のとおり現況では27.5%しか参加していないまだまだの状態です。

空き家

(引用:国土交通省「空き家等の現状について」)

 

空き家バンクの問題点

調べてみると空き家バンクがいまひとつ盛り上がってこない理由は主に次のようなことがあります。

空き家の取得要因はほとんど「相続」で、要するに自分が生まれ育って愛着のある家ですので、なんとなく空き家バンクに出したくない、このままで良いかと思ってしまう

・空き家バンクに出したくても腐朽破損が激しくて、そのままでは無理。かといってリフォームするにはコストがかかりすぎる

・不動産業者が間に入らない直接取引では思わぬ瑕疵の可能性もあり適正な売買ができるのか不安

・逆に業者だけ紹介されても強いセールスを受けそうで相談しにくい

これらの問題点を克服するためには自治体は民間事業者に丸投げするのではなく、売り手・買い手の不安を払拭できるように積極的に介入し、場合により助成金などを出して、取引を促進させる手立てが必要でしょう。

 

元気なうちに空き家にならないように手を打つ

自らの持ち家が将来的に空き家になりそうな場合はどうしたら良いでしょうか?つまり、子供がいなかったり、いても子供たちは自分の持ち家を持っているような場合です。

もう相続しても空き家になることが確実なのであれば、元気で生きているうちに対応を考えておくという手もあります。この場合、活用可能な手法としては、(1)リバースモーゲージと(2)リースバック、があります

 

リバースモーゲージを活用する

リバースモーゲージでは今住んでいる家を担保に入れて金融機関からお金を借ります。全額を返済する前に亡くなって住む人が居なくなったら、金融機関は担保を実行しその家を売って貸付金を回収する仕組みです。

家のオーナーとしては持ち家に住みながらまとまったお金を手にすることができます。そして空き家問題が後に残る心配もありません。金融機関は利息収入を得つつ最終的には担保物件としての家を売却しますので、原則として損失になることはないでしょう。

ただし、家のオーナーは所有権は維持できるのですが、担保の登記をしたり、手続きに費用がかかります。

 

家をリースバックする

リースバックとは今住んでいる家を業者に売却し、その業者を大家さんとしてその家を賃借して住み続けるというものです。

家のオーナーとしては持ち家に住みながらまとまったお金を手にすることができます。こちらも売却しているので、空き家問題が後に残る心配もありません。業者としては、住んでいる人が亡くなって、賃借人がいなくなったらリフォームして別の借り手を捜すこともできますし、第三者に売却することもできます。

ただし、売却してしまうので家(土地・建物)の所有権を失い、賃借人となったらずっと家賃を払うことになりますので、堅実な資金計画が必要です。

リースバックは以前から機械や装置で使われた考え方でしたが、最近になって「家」に適用しようという業者が出てきました。リースバックに積極的なハウスドゥ社がマスコミなどで取り上げられて「家」に対するリースバックが注目されています。興味のある方は下記より資料請求をどうぞ

以上、「空き家バンク」をめぐる現状とリースバックなど空き家にしないための対策、という話題でした。

━━…━━…━━…━━…━━…━━

サンクプランズ・コンサルティング

━━…━━…━━…━━…━━…━━

個人・中小事業者のお客様を対象に会計サービス、コンサルティング、デジタルコンテンツ販売、セミナーなどを行っています。

詳しいプロフィールを見る

会計サービスについて

コンサルティングについて

デジタルコンテンツ販売について

セミナーについて

お問合わせはこちら

不動産を買う前に知っておきたい7つのこと

不動産で失敗しないためにはどうすれば良いか

土地や建物などの不動産を買うのは一生に一度の買い物と言われます。当然ですが高価ですので、そう何度も買うものでもないでしょう。なので絶対失敗したくない、と思うのは普通のことです。ところが、失敗してしまうことも多々あります。私もそのひとりです

完全に失敗したという訳ではないのですが、後から考えると「あーすればよかった、こーすればよかった」という後悔の念が出てきます。私は平成21年に土地を購入して家を建てた(現在の自宅)のですが、そのときの経験を踏まえて、これから不動産を買おうという人に知っておいて欲しいことを書きます。その当時の私には分からなかったのですが、宅建士となったことで分かったことです。

 

(1) Webで探さないこと

最近はインターネットで不動産を検索することができるようになっています。賃貸であればインターネットで探すのが妥当だと思いますが、土地や建物を買うという場合にはインターネットで探すというのは少し問題があります。

大抵の場合、土地や建物を売りたいという人は不動産屋さんに相談をし、そしてその不動産屋さんがインターネットのサイトに売り物件として登録します。ですが、本当に魅力的な物件または儲かる物件というのは不動産屋同士で売買してしまう、ということがよくあります。

この結果、売れ残った物件が一般向けとしてインターネットに登録されるということになります。つまり、インターネットにあるものは不動産屋が物色した後の売れ残り物件である可能性が高いのです。良い物件の話は不動産屋さんに情報が入ってきますので、先に信頼できる不動産屋さんに物件を探している旨の相談をして、探してもらうところからスタートした方が良いです。

 

(2)不動産屋さんとの契約

不動産屋さんとの契約には法律で定められている3つのタイプがあります。一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つです。契約の自由度と責任内容によって3つの違いがあるのです。

一般媒介契約とは買主である皆さんの自由度が高い(複数の不動産屋さんと契約できる)反面、不動産屋さんから見ると仕事をしても報酬に繋がらない可能性があるため、真面目にやってくれるかどうかは分からないというデメリットがあります。

専属専任媒介契約では不動産屋さんは一社に絞られますので、買主である皆さんから見ると自由度が狭まりますが、不動産屋さんから見ると仕事をすれば報酬につながる可能性が高いので真面目に努力してくれるというメリットがあります。

不動産屋さんは専属専任媒介契約を勧めてくると思いますが、どちらを選ぶかはその時々の皆さんの判断で希望すれば良いということになります。

 

(3)設計士や工務店の選び方

マンションや建売住宅を買うのではなく、自分で好きな家を建てたい、という方も多いと思います。私もそうでした。基本的なデザインを自分たちで行い、設計士さんにお願いして設計し、工務店に施工してもらいました。どうしてもコスト的な観点から小さいところを選んだのですが、これが失敗でした。安いからといって小さいところを選ぶと思わぬリスクもあります。

私の場合、完成引渡しで決済(代金の支払い)が終わって間も無く、設計士さんが音信不通となってしまいました(多分夜逃げです)。個人の設計事務所でしたので、それ以降相談できない状態になっています。また、施工した工務店は5年ほどたったときに倒産してしまいました。

これは非常に痛かったです。多少コストが嵩んでも長期的に付き合えるようなしっかりした設計事務所や工務店を選択することをお勧めします。

ハウスメーカー・工務店を比較

(4)地歴を調べる

地歴というのはその土地に元々何が建っていたのか、どう使われていたのかという土地の歴史です。家を建てる以上、今は更地になっていたとしてもその土地に元々何があったのかということは知っておく必要があります。

例えば、元々田んぼと言う場所であると地盤が緩い可能性がありますので、地盤の改良に相当費用がかかります。ヘタをすると時間が経った後で家が傾いてくるという恐れもあります。

また元々ガソリンスタンドがあった場所で、廃業した後の土地だとすると、ガソリンタンクが通常地下に埋めてありますので老朽化したタンクからしみ出た油で土地が汚染されている可能性というのもあります。もちろんこれは土壌改良することで克服できるのでしょうが、それも無料ではありません。

このように元々どんな場所だったのかということでその後のことが変わってきますので、注意しておくことに越したことがありません。地歴は土地の登記事項証明書を取れば分かります。土地の登記は法務局からオンラインで誰でもどの場所でも取得することができます。その他にも図書館で古い住宅地図を確認するなどの方法もあります。

 

(5)役所で規制を調べる

希望の土地を買ったとしても、そこにどんな家でも建てられるかというと、なかなかそうなっていません。様々な規制があり建てられる建物に制限がかかっている場合が結構あります。

代表的なものとしては、用途地域という規制があります。用途地域によってその場所にどんな建物が建てられるのか、何階建ての建物が建てられるのか、あるいは現在なかったとしても将来周辺にどんな建物が立ちそうなのか、そういったことがわかります。用途地域は役所へ行けば簡単に調べることができます。

これ以外にも、その場所によって様々な規制があります。例えば日影規制という規制は周辺に日陰を作ってはいけないというもので、建てられる建物の高さや形状に規制がかかる可能性があります。また周辺の道路との位置関係で斜線規制というものがありこれもまた建物の高さや形状に規制をかけています。このような各種規制も役所に行くと教えてくれます。

さらに役所では、その場所に関しての開発計画を調べることもできます。今は住宅が密集してる場所でも、将来的に区画が整理されて大きな道路を建設する予定とかがある場合があります。これによって土地の一部が収用されることとなったり、最悪は立ち退きになったりする可能性もありますので、開発計画の有無というのも調べるポイントになります。

 

(6)土地の値段

土地の値段はひとつではなくて目的に応じて様々な値段があります。これは市場で取引されているものではなく相対取引と言って通常1対1での取引になりますので市場性のないものであるためです。

土地を買うという場合には、過去の取引事例から同じような場所の同じような土地がいくらで取引されたのか調べて、それを参考に価格を算出するのが一般的です。これに対して路線価のような課税目的で使う土地の値段は一般の取引価額よりも低く設定されていますので土地を買う時の参考としては不十分なものとなります。

過去の取引価格については不動産屋さんでなくても一般の方が簡単に調べられるようになっています。具体的には下記のようなWebサイトのツールを使って調べると良いでしょう。

国土交通省の土地総合情報システム http://www.land.mlit.go.jp/webland/

 

(7)少子高齢化の影響

最近国土交通省が推進していることとして、土地適正化計画というのがあります。これは何かと言うと、今後の少子高齢化による人口減少を想定して、人が少なくなった時の都市のあり方というものをプランしているものです。

簡単に言うと、人が住むべき場所というのをある程度定めて、そこを重点的に住みやすい場所になるように整備していく、そんな計画です。逆に言うと、この都市適正化計画の計画外となっている場所の土地を買ってしまうと、将来的に住みにくい場所になって価値が下がる可能性があります。

まだこの立地適正化計画は全国的に普及しているわけではありませんが、いくつかの市町村では計画の作成を進めています。例えば、東京都八王子市や埼玉県秩父市などではすでにこの計画が作成されています。もしこれから土地適正化計画のある場所の土地を買う時には計画区域の中で土地を買うようにした方が良いでしょう。さもないと人口減少のあおりで土地価格が下落してしまうということになるからです。

 

(8)おまけ

不動産屋さんと付き合う前に、不動産業界について少し知識を仕入れておいたほうが良いです。その意味で、こちらの漫画「正直不動産」はおすすめです。漫画ですので、大げさな面もありますが、大きく外れていないと思います。

以上、自らの経験を踏まえて、不動産を買う前に知っておきたい7つのこと、という話題でした。

━━…━━…━━…━━…━━…━━

サンクプランズ・コンサルティング

━━…━━…━━…━━…━━…━━

個人・中小事業者のお客様を対象に会計サービス、コンサルティング、デジタルコンテンツ販売、セミナーなどを行っています。

詳しいプロフィールを見る

会計サービスについて

コンサルティングについて

デジタルコンテンツ販売について

セミナーについて

お問合わせはこちら

5 things you should know to start searching for an apartment in Japan

When you decide to rent an apartment in Japan, here are the things you may consider to find a good room and avoid any problem in the process.

 

1.Pick up areas first

You need to pick up areas first. Depending on where you like to live, things after this step will be different. Typically you may pick up places close to your school or office, but as the rent in big city center like Tokyo 23 wards is higher than in suburbs, you may pick up areas in suburbs that are convenient for commuting. Take a look at map with train lines to find the best areas for your quality of life.

 

2.Think about key criterion

Before start talking to real estate brokers, you may think about other key criterion such as approximate monthly rent you can pay, number and size of rooms, distance from the station if you take trains for commuting, approximate date to start rent, type of apartment,  facing south or not, low or high floor and other must-haves.

In general, there are two types of apartment. One is what we call “Apart” in Japanese. This type of apartment is typically built of wood with 2 floors and 4-20 rooms in one apartment. Another type is what we call “Mansion” in Japanese. This is typically built of RC construction (solid building) with more than 3 floors. “Mansion” gives you more comfortable life than “Apart” but the rent is generally higher.

South facing rooms are typically more expensive than north facing rooms because  of volume of sunshine. High floor is typically more expensive than low floor because it is considered as quite and safe environment. But high floor may not be always safe when it comes to earthquake which is quite frequent all over Japan.

 

3.Find a good real estate broker

You are now ready to begin talking to real estate brokers who help you find rooms, negotiate with the owners and rent a contract. It is typical in Japan to use real estate brokers for these activities instead of doing everything for your own. It is time consuming and risky in terms of legal bindings.

By law, real estate companies are licensed as traders from local government, and each real estate company is required to hire at least one qualified real estate broker per every 5 employees. Be careful not to talk to non-licensed (fake) company offering services to foreigners unfamiliar to local regulation.

As a qualified real estate broker, I can help you to find a good healthy real estate company in Japan. Please see this if needed.

Most of real estate companies and their brokers do not speak English or other languages than Japanese. You can contact me if you need my help as a middleman between brokers and yourself. Otherwise, you can directly go to English speaking brokers. They are listed in the website below.

http://suumo.jp/tokushu/foreigner/english_company/tokyo.html

 

4.Some owners do not accept foreigners

Unfortunately it is commonly believed by room owners in Japan that renting a room to foreigners may cause problems. There are some manners in renting apartment in Japan and these are mostly common sense for many foreigners too but some did not follow and had bad manners troubling neighborhood. Due to communication difficulty, this has been perceived as bad experience and spread to room owners in Japan like rumors. As a result, those who believe this do not accept foreigners. Certainly this is just a misunderstanding but  reality as well.

Therefore you may not be able to rent a room you like. To work around this issue, it is recommended to work with English speaking traders and brokers. They will help you to tell them who you are and remove any concerns that owners may have.

The link below allows you to search rooms that accept foreigners, but unfortunately everything is written in Japanese only. You need someone understanding Japanese beside you.

https://www.chintai.net/feature/foreigner/

 

5.When do you pay fee to brokers and how much?

Asking real estate companies to find a room according to your own criterion is basically free of charge. You pay the brokerage fee when you sign the contract. The fee is varied depending on room, but the maximum fee is defined as one month rent. Real estate companies cannot request you to pay greater than one month rent by law.

If the monthly rent is 80,000 yen, then the maximum brokerage fee is 80,000 yen. For some rooms, however, the fee can be 50% (40,000 yen) or even zero. Discount is made because owners want to fill their vacant rooms as soon as possible.

When you sign a contract, you may also be requested to pay deposit and key money which are typically equivalent to 1-3 months rent. This is normal and enevitable business practise in Japan. But some of deposit will be returned to you when you vacate the room. Unreturned deposit will be used by owners to fix damage you made during your use.

If you need some help from me, please send me your message through the web form below.